Директор регионального Фонда капитального ремонта ответил на вопросы горожан

Усть-Илимск

В обществе не стихают разговоры, касающиеся капитального ремонта многоквартирных домов. Это и понятно, ведь капремонт касается каждого из нас. Трудно подсчитать, сколько статей написано, сюжетов показано, сколько копий сломано в дискуссиях о капремонте, но вопросы всё не иссякают. Корреспонденты «Вечёрки» собрали наиболее популярные вопросы, с которыми устьилимцы обращались в редакцию газеты, и адресовали их директору Фонда капитального ремонта Иркутской области Денису Быкову.

– Здравствуйте, Денис Михайлович. Закон о капремонте принят не так давно, но уже есть весьма приличные результаты первых работ. Честно говоря, не везде опыт положительный. Но это опыт, а значит, принимая его во внимание, можно понять, где законодательство необходимо подкорректировать, внести уточнения. Расскажите, пожалуйста, какая работа в этом направлении ведётся у нас в регионе, есть ли нововведения?

– Да, действительно, законодательная сфера – весьма гибкий организм, и она должна меняться в соответствии с реалиями нашей жизни. На сегодняшний день принят огромный блок поправок в федеральное законодательство, которые затрагивают процедуры проведения капитального ремонта – это Постановление №615 Правительства РФ. В соответствие с федеральным законом приведено и региональное законодательство. Поправки, прежде всего, коснулись технологий и принципа проведения работ и взаимоотношений ФКР и граждан. Во-первых, для ускорения работ по ремонту сокращены процедуры по проведению предварительных отборов подрядных организаций. Как известно, потенциальные подрядчики прежде, чем выйти на конкурсные торги, должны пройти предварительный отбор по предметам торгов, объявляемым министерством по регулированию контрактной системы в сфере закупок Иркутской области, и попасть в реестр квалифицированных подрядчиков. Принято решение, что такие предотборы теперь будут проводиться не реже одного раза в квартал, что позволит новым организациям включаться в отборочные мероприятия чаще. Всё это позволит в более короткие сроки отбирать добросовестных подрядчиков. Во-вторых, отныне мы можем объединять в одной конкурсной процедуре проектирование с непосредственным проведением строительно-монтажных работ, что также позволит сократить сроки выполнения капремонтов. В-третьих, мы рассматриваем возможность проведения капитального ремонта круглогодично. Уже существуют новые технологии и материалы, позволяющие осуществлять различные ремонтные и строительные работы даже при существенных отрицательных температурах. Сейчас активно прорабатывается вопрос стоимости зимних работ – всё-таки ценовая политика на такие технологии на порядок выше. Думаю, что в пилотном режиме мы запустим проекты уже в грядущем сезоне на отдельных территориях. Кроме того, взят курс на проведение энергоэффективного капремонта. Он подразумевает выполнение целого комплекса мероприятий для обеспечения энергосберегающего эффекта и повышения энергетической эффективности в многоквартирных домах. В перечень мероприятий входят такие работы, как утепление ограждающих конструкций, перекрытий кровель и пр., установка в местах общего пользования энергосберегающих окон, а также монтаж погодоведомого оборудования. Такое оборудование, в зависимости от температуры воздуха за окном, автоматически корректирует температуру подачи тепла в систему отопления дома, помогая тем самым контролировать уровень комфортного обогрева помещений и экономить до 30% расходов собственников жилья на оплату этой статьи расходов за ЖКХ. Кстати говоря, мы одними из первых среди других операторов стали устанавливать такие автоматические приборы на тепловых сетях во время проведения капремонта. Вообще мы сторонники прогресса и инновационных подходов, поэтому изучаем и стараемся внедрять современнейшие технологии в процесс реконструкции зданий. Так, к примеру, в последнее время мы стараемся уходить от копки грунта при замене сетей водоотведения и применять метод прокола там, где это, конечно, возможно.

Постановлением также отменяется возможность передачи задолженности по взносам за капремонт органами исполнительной власти новым собственникам, приватизировавшим жильё с 1 января 2013 года. Просроченные взносы теперь обязан оплатить предыдущий собственник: муниципалитет, область или Российская Федерация. Однако подчеркну, что для физических лиц всё остаётся без изменений: покупатель имеет право самостоятельно решить, покупать ли квартиру вместе с долгами и оплатить их за свой счёт или отказаться от такой сделки. Не оставили без внимания и тех собственников, кто решил аккумулировать средства на капремонт при помощи спецсчёта. Для того чтобы подрядчики искусственно не завышали стоимость материалов и работ, введено понятие «предельная стоимость выполнения работ». Благодаря этому, собственников обмануть будет непросто. Также для спецсчетов уточнён целый ряд обязательств по отчётам о проведённых работах.

Ещё одно принципиальное изменение касается урегулирования спорных моментов между собственниками и подрядчиками. Бывает, возникают такие ситуации, когда при необходимости проведения работ внутри жилых помещений собственники не допускают в свои квартиры рабочих. Сейчас мы разрабатываем порядок, регламентирующий перенос отдельных видов работ на более поздний срок в случае препятствования проведению работ. Таким образом, необходимые работы будут проведены, но только тогда, когда все собственники МКД позволят это сделать. Ранее при невозможности проведения работ, связанных с допуском в квартиры, они просто исключались из перечня.

– Собственники не желают впускать рабочих по причине того, что при проведении капитального ремонта, например, замене стояков, может быть испорчен их ремонт. И закон не предусматривает ни возмещения убытков, ни какого-либо другого вида компенсации ущерба…

– Закон чётко говорит, что жильцы каждой квартиры обязаны обеспечить доступ рабочих к общему имуществу МКД, в том числе к инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, трубам отопления, газоснабжения и канализации. Если собственники по какой-то причине отказываются это делать, подрядчик вынужден выстраивать с ними диалог, доказывая необходимость проведения ремонтных работ. Само собой, длительные переговоры приводят к тому, что капремонт затягивается: рабочие фактически тратят время не на работу, а на попытки договориться с собственниками. По правилам жильцы обязаны обеспечить доступ к трубам в своей квартире: аккуратно удалить все декорирующие элементы со стен и пола, а затем восстановить их. Подрядчик самостоятельно может освободить доступ к тем коммуникациям, которые подлежат реконструкции или замене, а также провести восстановление разрушенных конструктивных элементов, но только в соответствии с техпаспортом помещения, т.е. если указано в документе, что пол из деревянной доски, то подрядчик уложит именно такой пол. Законом не предусмотрена компенсация собственникам за испорченный ремонт. Вообще сложно определить одну единую сумму для всех. Ведь и ремонт у всех разный: у кого-то стены, например, просто окрашены, а пол – обыкновенные доски, а у кого-то санузел выложен итальянской дизайнерской плиткой, а полы – из дорогого паркета. Отделочные работы в смету не входят, т.е. Фонд не восстанавливает ни плитку, ни ламинат или паркет и пр. При этом законом установлена ответственность собственников за препятствование проведению ремонта в случае возникновения чрезвычайной ситуации. Конечно, если будет доказано, что она произошла из-за непроведения ремонтных работ.

– У нас таких случаев, к счастью, не было, да и не так много домов в Усть-Илимске пока капитально ремонтировали. А вот в следующем году у нас планируется провести капремонт в более чем 60 домах. Какие это будут работы?

– Точно можно сказать только о том, что в 36 домах будет проведена работа по замене лифтового оборудования. Какие ещё работы будут проведены – пока неизвестно. На данный момент проводится мониторинг состояния МКД, составляются акты обследования. Понятно, что предстоит выполнить большой объём работ, только лифтов необходимо заменить 128. Это потребует больших финансовых вложений, и они явно будут превышать ту сумму, которую на данный момент внесли в ФКР собственники. Поэтому мы планируем максимально активизировать работу по взысканию задолженности с устьилимцев, чтобы была возможность не только перенести замену лифтов на более ранний срок, но и обеспечить работы финансово. Если средств по муниципалитету будет недостаточно, количество работ придётся сократить, а нам бы этого не хотелось. Дело за собственниками – если хотят новые лифты и ремонты в домах, нужно вносить плату.

– А как обстоят дела с теми усть-илимскими домами, которые были отремонтированы в прошлом году, но качество работ не устроило собственников? Будут ли устраняться огрехи, допущенные подрядчиками, и когда?

– Не всегда возможно сразу заметить скрытые дефекты материалов или нарушения технологии проведения работ. Часто брак проявляется спустя какое-то время. Именно поэтому на все работы, выполненные в рамках капитального ремонта, действует пятилетняя гарантия. В случае возникновения претензий у собственников, необходимо незамедлительно обращаться в Фонд капитального ремонта. ФКР, в свою очередь, незамедлительно начнёт процедуру формирования специальной комиссии. В комиссию входят представители заявителя, Фонда, управляющей компании, в ведении которой находится дом, муниципалитета, а также организации, которая осуществляла строительный контроль на данном доме. Если случай признан комиссией гарантийным, Фонд начинает претензионную работу в отношении подрядной организации, выполнявшей работу на данном объекте. В установленный Фондом срок подрядчик должен устранить все недоработки. Результаты работы принимаются также комиссионно. Все действия оформляются документально, с подписями всех участников. Если подрядчик не спешит устранять свои недоработки, ФКР обращается с соответствующим исковым заявлением в Арбитражный суд. Все дальнейшие отношения ФКР и подрядной организации определяются судебным производством. Что касается домов в Усть-Илимске, то, действительно, у нас есть претензии к двум компаниям, которые осуществляли капитальный ремонт в прошлом году и результаты работы которых признаны неудовлетворительными. После переговоров только одна фирма в добровольном порядке признала вину и на данный момент вышла на устранение допущенных недочётов. Это ангарская компания ООО «Вертикаль», которая выполняла работы в домах по улице 50 лет ВЛКСМ, 8, 30 и 32. Работать подрядчик будет на всех трёх домах. При этом ООО «Монолит», что «капиталило» дом по Дружбы Народов, 28, на диалог не идёт. Сроки, отведённые для претензионной процедуры, подходят к концу, поэтому в ближайшее время для разрешения спора мы будем обращаться в суд. А параллельно решать, каким образом устранять замечания собственников.

– Объёмы капремонтов, запланированных на ближайшие годы, впечатляют своим размахом. Однако практически все муниципалитеты региона и, в частности, Усть-Илимск столкнулись с проблемой выбора подрядных организаций. Потенциальные подрядчики не спешат выходить на аукционы, в том числе и из-за территориальной удалённости от областного центра. При этом, как выясняется, встречаются и недобросовестные компании, которые выполняют взятые на себя обязательства из рук вон плохо. Решается ли этот вопрос?

– Сейчас довольно остро обозначилась проблема с нехваткой специализированных компаний, которые должны участвовать в капремонте на разных его этапах. Более 30 лет эта ниша практически пустовала, и те фирмы, что на данный момент существуют, физически не могут справиться с таким большим объёмом работы. Особенно сложно обстоят дела в небольших населённых пунктах. Как вы правильно заметили, больше всего страдают те муниципалитеты, которые располагаются на значительном расстоянии от центра региона. Своих компаний у них нет, а иногородним выезжать туда невыгодно, возникают сложности с логистикой, доставкой материалов, организацией проживания рабочих и т.д. Мы считаем, что муниципалитетам нужно активнее работать в этом направлении, привлекать местных специалистов, готовить профессиональные кадры, создавать условия для развития рынка. Это важно. Когда на капремонте работают местные фирмы, то это и более тщательный контроль выполнения работ, и возможность быстрее разрешать спорные моменты, и пр. Нужно ли говорить, что существенным плюсом является и то, что налоги будут оставаться в городе. А для того чтобы быть уверенным, что на конкурсы выходят фирмы достойные, мы создаём единый реестр добросовестных подрядчиков. В него смогут попасть только те компании, у которых ранее не возникало проблем с качеством выполняемых ими работ, не было судебных производств, нет задолженности по налогам и другим платежам и которые имеют не менее трёх лет опыта работы и т.д. В постановлении Правительства России определены случаи, в которых заказчик может в одностороннем порядке расторгнуть договор с подрядчиком. К примеру, систематическое нарушение подрядной организацией сроков выполнения работ, а также неоднократное использование некачественных материалов, изделий и конструкций и многое другое. Такая организация попадёт в реестр недобросовестных подрядчиков, её на три года лишат права участия в электронных аукционах.

– Наши читатели интересуются, как проводится мониторинг состояния домов, какие специалисты привлекаются, используются ли специальные приборы для определения степени износа сетей?

– Для того чтобы определить, какие работы необходимо выполнить, узнать, нуждаются ли в замене инженерные сети в каждом конкретном доме, нужно провести обследование МКД. Обследование проводит экспертная комиссия в составе специалистов Фонда, местной Администрации, представителей управляющей компании и собственников этого дома. Ещё раз напомню, что собственники имеют полное право непосредственно участвовать во всех мероприятиях: от проведения обследования, составления перечня работ до сдачи-приёмки. Если в рамках визуального осмотра у специалистов возникают вопросы относительно необходимости проведения тех или иных работ, назначается техническое обследование. Этот вид работ платный, и проводить его может только специализированная компания. Если собственники соглашаются на такое обследование, оно включается в смету работ по этому дому. С этого года мы практически по всем домам переходим на заключение договоров по составлению проектно-сметных документов специализированными фирмами. Это существенно снизит нагрузку на ФКР и повысит качество обследования МКД. При этом, если, к примеру, собственники считают, что знают свой дом лучше специалистов, знают, как и что нужно в нём отремонтировать – им и карты в руки. Пожалуйста, инициируйте общее собрание жильцов, принимайте решение о переходе на спецсчёт и занимайтесь капремонтом самостоятельно.

Сейчас мы стараемся привлекать к непосредственному участию во всех этапах капремонта управляющие компании. Это, на самом деле, выгодно всем. УК лучше других знают, в каком состоянии находятся дома, поэтому с их помощью обследование домов проходит быстрее, оценивается реальное состояние сетей и конструкций, составляются более полные дефектные ведомости. УК должны быть заинтересованы в том, чтобы составлять проекты работ, контролировать их ход и участвовать в приёмке, ведь и после капремонта дома останутся на их балансе. В каком состоянии они будут, зависит, в частности, и то, какие средства будут вкладываться в содержание дома впоследствии. В Иркутске мы вышли на полное взаимодействие с управляющими организациями и муниципальными властями. Так, например, УК синхронизируют текущие ремонты с капитальными, а также с программами благоустройства дворов, и это очень удобно и выгодно для всех участников.

– Уже неоднократно поднимался вопрос о передаче функции заказчика капитального ремонта, а соответственно, и всех прав и обязанностей муниципалитетам. Как здесь обстоят дела?

– Мы разработали совместно с Правительством области возможность такой передачи. Однако на сегодняшний день только два муниципалитета приняли решение взять на себя обязанности технического заказчика. Это Свирск и Саянск. Власти Иркутска решили рассмотреть этот вопрос в следующем году.

– Денис Михайлович, спасибо вам за подробные ответы. До свидания.

– И вам спасибо за проявленный интерес и освещение темы капитального ремонта. До свидания.

Беседовала Марина Железовская, Газета Вечерний Усть-Илим

Комментарии

Добавить комментарий
Директор регионального Фонда капитального ремонта ответил на вопросы горожан

Комментариев пока нет. Добавьте первый!

Поделиться страницей: