Как сделать перепланировку, не нарушая закон

Советское прошлое, когда у большинства наших соотечественников не было возможности насладиться комфортным бытом, изысканной архитектурой и авторским дизайном жилища, наложило практически на всех нас неизгладимый отпечаток. Не одно поколение выросло в тесных малогабаритных квартирах, которым присущ чрезмерный аскетизм, с узкими коридорчиками, малюсенькими кухнями, где не протолкнуться, с проходными комнатушками, завешанными сохнувшим бельем, бьющим по лицу... И как-то улучшить положение у людей не было никаких вариантов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что сейчас, когда появились почти неограниченные возможности для улучшения бытовых условий, люди с удовольствием ими пользуются. Те, кому позволяют финансовые возможности, приобретают квартиры побольше, выкупают соседние, чтобы расширить жилплощадь, ну или переезжают в частные дома. Те же, у кого семейный бюджет более скромный, решаются на перепланировку родной квартирки. Масштабы переделок зависят не только от размера личной кубышки, но и от других факторов. Какие работы допустимы, нужно ли специальное разрешение на грандиозную перепланировку – на эти и другие вопросы постараемся найти ответы.

Сам себе архитектор, дизайнер, строитель

Вариант с перепланировкой квартиры является самым кардинальным, по сравнению с простым косметическим ремонтом, и более бюджетным, в сравнении с приобретением нового, более удобного, отвечающего всем нашим требованиям жилья, а потому – самым популярным. Однако, несмотря на широкую распространённость, большинство владельцев жилой и нежилой недвижимости до сих пор не знают, что на некоторые изменения первоначального проекта конструкции квартиры необходимо получить разрешение местных органов власти, вне зависимости от того, находится ли квартира в собственности или она муниципальная, а может, на неё наложено обременение, т.к. жильё куплено по ипотеке. Самое распространённое видоизменение квартир у нас в городе – объединение комнаты или кухни с лоджией. Вообще в Усть-Илимске ежегодно за разрешением на перепланировку жилища обращаются порядка 50 человек, но на самом деле, так сказать, неофициально, перестройку устраивают гораздо большее число горожан, а это уже незаконно. Возможно, это намного проще – провернуть всё без бюрократических проволочек и дополнительных расходов. Просто, к примеру, разрушил стену, расширил кухню за счёт лоджий или оградился от соседей, поставив новую дверь в тамбур – никому же не помешал. Однако такие действия в обход закона влекут за собой множество разного вида опасностей… Как считают специалисты, ничего сверхсложного в оформлении документов нет. Процесс узаконивания перепланировки проходит в несколько этапов. Но прежде, чем говорить о них, нужно определиться – относятся ли вообще задуманные переделки к требующим согласования или нет.

«Ломать – не строить»

Такое домашнее благоустройство, как демонтаж антресолей и встроенных шкафов, что «живут» в квартире со времён строительства дома (если они не подлежат техническому учёту и не образуют самостоятельных помещений), замена инженерного оборудования аналогичным без переноса в другое место, замена окон и дверей, обустройство натяжного потолка, вообще не требуют какого-либо оформления разрешительных документов. Совсем другое дело реконструкция – изменение конфигурации, а также назначения определённых жилых пространств, требующих внесения изменений в технический паспорт помещения. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку глобальные переделки напрямую влияют на сохранность всего дома, а порой и на жизнь и здоровье всех в нём проживающих. По сложности выполнения все квартирные модификации делятся на простые и сложные. К «простой» перепланировке относятся такие элементы строительства, как демонтаж и перенос перегородок между комнатами, не ведущие к увеличению нагрузки на перекрытия, монтаж новых перегородок в комнате, создание проёмов в межкомнатных перегородках, заделка дверных проёмов в стенах любого типа.

Более серьёзного подхода требует перестройка «сложная». К такому изменению квартиры относятся: расширение многокомнатных квартир, устройство проёмов в несущих конструкциях, объединение комнаты с лоджией, перенос радиаторов отопления, изменение размеров или месторасположения санузла, кухни или комнат, снос перегородки между туалетом и ванной, монтаж дополнительных вентиляционных каналов, объединение двух или более помещений в одно и т.п. А часто бывают случаи, когда согласование в принципе невозможно. Так, законом, к примеру, запрещено переносить в какое-либо другое место коммуникации, видоизменять вентиляционные каналы, увеличивать нагрузку на несущие конструкции, выносить систему отопления на балконы, переносить электропроводку, не допускается нарушение строительных и противопожарных норм и т.д. Поэтому перед тем, как начать что-либо менять, необходимо тщательно подготовиться: проконсультироваться со специалистом на предмет того, что менять можно, а что нет, тщательно продумать концепцию будущего жилья, разработать проект, собрать все документы, получить разрешение, выбрать для выполнения ремонтных работ профессионалов, имеющих хорошую репутацию на рынке.

Идём к согласию

Для оформления разрешения нужно обратиться в мэрию с пакетом документов, включающих в себя: удостоверение личности, технический паспорт жилья, документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, согласие на вносимые изменения всех членов семьи нанимателя, прописанных в квартире, в том числе и временно отсутствующих, заявление о намерениях с описанием планируемых изменений по установленной форме. Кстати, собственник жилого помещения, права которого зарегистрированы в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может не предоставлять правоустанавливающие документы и техпаспорт лично. В этом случае орган, осуществляющий согласование, самостоятельно запросит их в соответствующих структурах. К пакету перечисленных бумаг необходимо дополнительно приложить проект перепланировки, разработанный лицензированной организацией, имеющей свидетельство о допуске к определённому виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Специалисты обещают, что процесс согласования займёт не более 45 дней, после чего заявителю будет выдан документ с соответствующей резолюцией. Если ответ положительный, можно начинать ремонт. При этом нужно помнить, что все строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией и соблюдать все правила и нормы строительства. На заметку: если в процессе ремонта предполагается отключение воды или электричества, для получения доступа к инженерным сетям необходимо заранее обратиться с мотивированным заявлением либо в энергоснабжающую организацию, либо в управляющую компанию, предоставив разрешающий перестройку документ. Ход работ, а также результат перепланировки имеют право проверить представители мэрии или жилищной инспекции, а также специалисты управляющей компании.

Сколько стоит квартиру перестроить?

Собственно, то, сколько придётся потратить средств на создание комфорта и уюта в семейном гнёздышке, напрямую зависит от «хотелок» хозяев. Цена может быть как вполне подъёмной для среднестатистической ячейки общества, так и просто заоблачной. Здесь нужно учитывать стоимость и количество используемых строительных материалов, кто будет выполнять работы (нанятые специалисты или можно обойтись собственными силами), объём и стоимость вывоза строительного мусора (напомним, что утилизация строительных отходов – обязанность собственника) и прочая, прочая. Муниципальная услуга по согласованию проекта перепланировки бесплатна, а вот разработка проекта – платная. Стоимость назвать сложно – это зависит от прайса выбранной фирмы-проектировщика, которая должна разработать проект перепланировки, составленный индивидуально для конкретной квартиры на основании технического заключения о состоянии дома и его конструкций. По правилам проектировщик должен провести инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: описать здание, произвести необходимые обмеры, исследовать грунт, осмотреть стены, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составить техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.

Необходимо ли согласование?

Этот вопрос задают практически все, кто задумал переделать собственное жильё на свой вкус, ведь на первый взгляд может показаться, что все требования надуманны. Некоторые собственники считают их совершенно лишними и несправедливыми. Им кажется, что они ограничивают их свободу и права пользования собственностью. Тем не менее здесь ответ однозначный – согласование обязательно. Перепланировка должна осуществляться в строгой последовательности: сначала необходимо получить документы, а только затем приступать к практической работе. Если действовать по обратному алгоритму или вовсе отказаться от согласования, велика вероятность столкнуться с серьёзными проблемами, решить которые порой бывает очень и очень трудно. По признанию тех, кто решился на самовольную перепланировку, сделали они это из-за кажущейся сложности оформления работ по проекту и необходимости нести дополнительные затраты. Бывают и другие аргументы, например, что квартиру они продавать в будущем не собираются, делают для себя, что это их собственность, поэтому спрашивать ни у кого они и не собираются. Стоит ли говорить, что такой настрой может стать весьма плачевным и для самовольщиков, и для их соседей? Во-первых, несанкционированные работы часто приводят к самым разнообразным аварийным ситуациям (от затопления соседей и трещин на стенах до обрушения всего здания), устранять последствия которых «виновнику торжества» придётся полностью за свой счёт. Кроме этого, за нарушения законодательства предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 2000 рублей до 2500 рублей для физических лиц и от 350 тысяч рублей до миллиона рублей для юридических. Также вполне реально возложение обязанности привести помещение в первоначальное состояние. А в случае игнорирования предписаний можно вообще лишиться квартиры по решению суда. Предусмотрена и уголовная ответственность, например, если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности в ходе проведения ремонтных работ другим нанесён крупный материальный ущерб или есть пострадавшие физически. А ещё совершенно точно при отсутствии документов на перепланировку возникнут проблемы с приватизацией, продажей собственности, дарением или наследованием жилья. Кстати, с недавнего времени в случае приобретения незаконно перестроенного жилья вся ответственность за перепланировку ложится на покупателя. Новый собственник должен будет узаконить все переделки, уплатить штраф либо вернуть квартиру в исходное состояние (как в паспорте БТИ). Поэтому, чтобы покупка не обернулась существенными финансовыми потерями, нужно внимательно проверять все документы продавца. Кстати, если квартира приобретена в ипотеку, то до момента погашения займа и снятия с неё обременения проводить в помещении какие-либо глобальные изменения нельзя без согласия организации, выдавшей кредит. Нужно понимать, что пока квартира не является полностью собственностью владельца, он не может распоряжаться ею по своему усмотрению. Если упустить это из виду, банк может забрать квартиру, потребовать вернуть весь оставшийся долг и т.д.

Вполне вероятно, что ответственность за самовольную перепланировку будет ужесточена: из разных регионов страны приходят печальные сообщения о разрушении зданий из-за нарушений при проведении перепланировки, в результате которых погибают и травмируются люди. Поэтому, как показывает жизненный опыт, лучше всегда действовать по закону – в итоге это всё равно выгоднее.

Марина Железовская, «Вечерний Усть-Илим»